Alcuni piccoli accorgimenti
Modesta proposta
Il patrimonio immobiliare italiano è una ricchezza su cui fare affidamentodi Massimo Mario - 21 novembre 2011
Il nuovo governo Monti si trova certamente a dover gestire una situazione pesante e difficile, dovendo contemperare insieme risanamento dei conti e ripresa economica.
Il tutto in una situazione di emergenza, che non consente ritardi ed esitazioni.
Pertanto dovrà por mano ad alcuni provvedimenti immediati, che potranno essere anche temporanei, finalizzati a dare segnali forti ai mercati ed all’ Europa (sperando che quest’ ultima, nel suo complesso, faccia altrettanto!). Allo stesso modo dovrà pensare a riforme strutturali, che dispieghino il loro effetto nel medio e lungo periodo e in questo ambito ritengo di avanzare una modesta proposta, di una persona che non è un economista ma semplicemente una persona di buon senso, oltre che dotata, per ragioni professionali, di una certa esperienza nel settore immobiliare. Su tale settore proporre una patrimoniale tout court, oltre che favorire la fuga di tutti i capitali “mobili”, provocherebbe conseguenze disastrose, distogliendo ulteriormente gli investitori dal mercato immobiliare, peraltro già in gravi difficoltà.
Non solo: in tale situazione la preannunciata massiccia dismissione di parte del patrimonio immobiliare pubblico troverebbe grosse difficoltà di realizzazione. Infine tale dismissione, senza una preventiva azione di valorizzazione commerciale di tale patrimonio, darebbe risultati modesti e sicuramente non in grado di contribuire in maniera effettivamente significativa al risanamento dei conti. Credo che vi possa essere una soluzione che possa contemperare le varie esigenze: essa consiste in una Società per azioni, da quotare in borsa, alla quale conferire l’ intero patrimonio immobiliare pubblico, compreso eventualmente quello degli enti periferici, ai quali verrebbero date in cambio le quote azionarie corrispondenti. La Società dovrebbe essere gestita da un Consiglio di Amministrazione composto da persone di riconosciuta capacità,con il compito di valorizzare tale patrimonio, rendendolo più appetibile al mercato, attraverso opportune azioni.
Mi spiego meglio con un esempio: una caserma in un angolo di città può valere 100; se però si studia e si definisce con le amministrazioni locali un piano intelligente di ricupero del sito, il suo valore può aumentare significativamente e rendere molto più appetibile l’ operazione per investitori interessati. Contemporaneamente, in luogo della patrimoniale, si dovrebbero obbligare gli italiani, in proporzione alle loro disponibilità, ad acquistare quote azionarie della Società, al valore nominale. Naturalmente i detentori delle quote, sia essi Enti pubblici, sia privati, potrebbero utilizzarle come garanzia per operazioni finanziarie, incassare i dividendi oppure rivenderle sul mercato borsistico. Sono convinto che tale Società, se gestita bene ( e le persone credibili e capaci non mancano- penso, ad esempio a Bondi, quello della Parmalat, o a Moretti, quello delle Ferrovie), verrebbe ben vista dal mercato e darebbe risultati molto validi e tali da attirare anche l’ interesse dei grandi fondi di investimento. La stessa Società potrebbe essere utilizzata per gestire e coordinare, almeno in parte, le grandi iniziative in materia di infrastrutture di cui l’ Italia ha drammaticamente bisogno. Credo che, dopo un periodo iniziale di rodaggio, il consenso, anche sociale, nei confronti di tale iniziativa – che dovrebbe essere oggetto di un’ intelligente attività di comunicazione, ai livelli opportuni – potrebbe essere elevato.
Un’ altra proposta riguarda gli ex IACP ed il loro patrimonio immobiliare. Qualche anno fa il prof. Brunetta aveva fatto la proposta di cedere agli inquilini tale patrimonio, a fronte di una rata di mutuo pressoché corrispondente al canone di locazione. Si tratta di un’ ipotesi a mio parere molto interessante, perché alleggerirebbe quegli Enti di costi di gestione sempre crescenti e libererebbe risorse da destinare al rinnovo del loro patrimonio. Inoltre si dovrebbero obbligare quegli Enti ad acquisire direttamente sul mercato immobiliare, ovviamente con procedure trasparenti, le nuove unità edilizie, evitando i costi che comportano le attuali, farraginose procedure. Oggi, infatti, si possono fare ottimi affari e, in più, si darebbe una boccata di ossigeno alle Società immobiliari, in grosse difficoltà, e di riflesso alle Banche che le hanno finanziate.
Pertanto dovrà por mano ad alcuni provvedimenti immediati, che potranno essere anche temporanei, finalizzati a dare segnali forti ai mercati ed all’ Europa (sperando che quest’ ultima, nel suo complesso, faccia altrettanto!). Allo stesso modo dovrà pensare a riforme strutturali, che dispieghino il loro effetto nel medio e lungo periodo e in questo ambito ritengo di avanzare una modesta proposta, di una persona che non è un economista ma semplicemente una persona di buon senso, oltre che dotata, per ragioni professionali, di una certa esperienza nel settore immobiliare. Su tale settore proporre una patrimoniale tout court, oltre che favorire la fuga di tutti i capitali “mobili”, provocherebbe conseguenze disastrose, distogliendo ulteriormente gli investitori dal mercato immobiliare, peraltro già in gravi difficoltà.
Non solo: in tale situazione la preannunciata massiccia dismissione di parte del patrimonio immobiliare pubblico troverebbe grosse difficoltà di realizzazione. Infine tale dismissione, senza una preventiva azione di valorizzazione commerciale di tale patrimonio, darebbe risultati modesti e sicuramente non in grado di contribuire in maniera effettivamente significativa al risanamento dei conti. Credo che vi possa essere una soluzione che possa contemperare le varie esigenze: essa consiste in una Società per azioni, da quotare in borsa, alla quale conferire l’ intero patrimonio immobiliare pubblico, compreso eventualmente quello degli enti periferici, ai quali verrebbero date in cambio le quote azionarie corrispondenti. La Società dovrebbe essere gestita da un Consiglio di Amministrazione composto da persone di riconosciuta capacità,con il compito di valorizzare tale patrimonio, rendendolo più appetibile al mercato, attraverso opportune azioni.
Mi spiego meglio con un esempio: una caserma in un angolo di città può valere 100; se però si studia e si definisce con le amministrazioni locali un piano intelligente di ricupero del sito, il suo valore può aumentare significativamente e rendere molto più appetibile l’ operazione per investitori interessati. Contemporaneamente, in luogo della patrimoniale, si dovrebbero obbligare gli italiani, in proporzione alle loro disponibilità, ad acquistare quote azionarie della Società, al valore nominale. Naturalmente i detentori delle quote, sia essi Enti pubblici, sia privati, potrebbero utilizzarle come garanzia per operazioni finanziarie, incassare i dividendi oppure rivenderle sul mercato borsistico. Sono convinto che tale Società, se gestita bene ( e le persone credibili e capaci non mancano- penso, ad esempio a Bondi, quello della Parmalat, o a Moretti, quello delle Ferrovie), verrebbe ben vista dal mercato e darebbe risultati molto validi e tali da attirare anche l’ interesse dei grandi fondi di investimento. La stessa Società potrebbe essere utilizzata per gestire e coordinare, almeno in parte, le grandi iniziative in materia di infrastrutture di cui l’ Italia ha drammaticamente bisogno. Credo che, dopo un periodo iniziale di rodaggio, il consenso, anche sociale, nei confronti di tale iniziativa – che dovrebbe essere oggetto di un’ intelligente attività di comunicazione, ai livelli opportuni – potrebbe essere elevato.
Un’ altra proposta riguarda gli ex IACP ed il loro patrimonio immobiliare. Qualche anno fa il prof. Brunetta aveva fatto la proposta di cedere agli inquilini tale patrimonio, a fronte di una rata di mutuo pressoché corrispondente al canone di locazione. Si tratta di un’ ipotesi a mio parere molto interessante, perché alleggerirebbe quegli Enti di costi di gestione sempre crescenti e libererebbe risorse da destinare al rinnovo del loro patrimonio. Inoltre si dovrebbero obbligare quegli Enti ad acquisire direttamente sul mercato immobiliare, ovviamente con procedure trasparenti, le nuove unità edilizie, evitando i costi che comportano le attuali, farraginose procedure. Oggi, infatti, si possono fare ottimi affari e, in più, si darebbe una boccata di ossigeno alle Società immobiliari, in grosse difficoltà, e di riflesso alle Banche che le hanno finanziate.
L'EDITORIALE
DI TERZA REPUBBLICA
Terza Repubblica è il quotidiano online fondato e diretto da Enrico Cisnetto nato nel 2005 dall'esperienza di Società Aperta con l'obiettivo di creare uno spazio di commento indipendente e fuori dal coro sul contesto politico-economico del paese.