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Una crescita del 4% prevista nel 2008

Immobiliare, un mercato che tiene

Qualche difficoltà all'orizzonte dal credit crunch, specialmente per la fascia bassa

di Alessandro D'Amato - 19 febbraio 2008

Un mercato che continua a tenere. Nonostante le profezie di malaugurio, il comparto immobiliare italiano non sembra essere ancora stato colpito dalla crisi che si aggira in Europa e negli Usa. Ma sul settore aleggiano ancora molte incognite, tra cui quelle legate al destino delle Siiq, le società d’investimento immobiliare quotate.

Consuntivi e previsioni, prima di tutto. Nel suo ultimo bollettino, la Bce dedica attenzione anche al mercato immobiliare. E dice che, anche se nel complesso l’anno scorso i prezzi degli immobili in Eurolandia hanno mostrato “una moderazione”, ha fatto eccezione l’Italia, dove il costo delle abitazioni é invece rimasto “in linea con quello registrato nel 2006”. Nella prima metà dello scorso anno l"aumento dei prezzi è stato nel nostro paese del 6,6%, dal 6,7% del 2006. Mentre uno studio di Scenari Immobiliari vede prezzi ancora in crescita nel 2008 anche se in rallentamento rispetto al passato. Le ultime stime aggiornate sull’anno in corso indicano come il residenziale registri un +4%, gli uffici +4,5%, il commerciale +3,5%, l"industriale +2% e il turistico +4,3%.

Niente crisi, allora? In realtà le difficoltà ci sono: “Soprattutto nella fascia bassa di prezzo, che rappresenta un quarto del totale” – spiega Mario Breglia di Scenari Immobiliari – “per il momento le imprese riescono a farvi fronte con politiche di marketing e di sconto, ma è cambiata la politica degli istituti di credito, che oggi forniscono mutui solo per il 50% del valore delle abitazioni. E questo non può che colpire le fasce basse – penso soprattutto agli immirati - che negli anni scorsi hanno fatto il 20% dell’intero mercato”. In più, il comparto guarda con preoccupazione anche ai progetti di edilizia popolare, pubblicizzati da Di Pietro mentre era ministro delle infrastrutture, e oggi rilanciati da Berlusconi per il programma economico del Popolo delle Libertà. “Preoccupazione ingiustificata”, sempre secondo Mario Breglia di Scenari Immobiliari “visto che siamo stati 25 anni senza edilizia popolare, costruendo mille alloggi l’anno nell’ultimo decennio a fronte dei 60mila della Francia. Prima che si colmi il gap, passerà ancora molto tempo”.

Il settore privato comunque si sta muovendo: 400 grandi processi di trasformazione urbana in corso o in fase di lancio con investimenti previsti per 100 miliardi dovrebbero partire prossimi anni. Ma la vera risorsa per il real estate italiano è rappresentata dal patrimonio pubblico e privato e che potrebbe essere collocato sul mercato. Un patrimonio pari a 162 miliardi di euro: il settore pubblico nel solo 2008 dovrebbe raggiungere una movimentazione tra i 2 e i 4 miliardi.

Più complessa la situazione dal punto di vista finanziario. Oltre al credit crunch, preoccupa la situazione delle Siiq, che dovevano permettere alle aziende di portare in Borsa i propri rendimenti immobiliari. A più di un anno dalla loro istituzione ufficiale, però, siamo ancora in una fase di regolamentazione, che non giova a chi – come Intesa San Paolo ed Aedes – è pronto a partire e morde il freno, insieme ai cinque miliardi di patrimonio che potrebbero finire a Piazza Affari. Ma si tratterà in massima parte di razionalizzazione di patrimoni, più che di serie nuove opportunità di guadagno. Eppure, per le Siiq qualcosa si muove anche sul fronte legislativo. Secondo alcune fonti, infatti, uno studio finanziario milanese è stato incaricato di esaminare le problematiche connesse alla versione italiana di questo tipo di società per l’Italia. Questo per consentire, poi, alla Commissione Finanze di mettere a punto un ddl sul loro trattamento fiscale, che non sia in contrasto con la disciplina dei fondi immobiliari già esistente in Italia. Il problema principale sembra sia quello relativo all’”exit tax”, il pedaggio pagato in Francia dalle vecchie società immobiliari per il passaggio al nuovo regime agevolato. In Italia sarebbe ancora troppo alto e sconsiglierebbe, per il momento, il passaggio.

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